Что такое модульный отель: как построить и открыть

Модульные гостиницы — быстровозводимые здания гостиничного типа, которые собирают из модулей заводского производства. Каждый блок — часть жилой или общественной зоны отеля, в которой прокладывают коммуникации, производят отделку, устанавливают сантехнику, мебель.

В отличие от классической схемы строительства, когда фундамент, стены, крышу возводят поэтапно, модули привозят на стройплощадку готовыми. Остается соединить блоки на месте, аккуратно закрыть стыки и подключить внешние коммуникации. В итоге здание собирают как конструктор, а при необходимости любой модуль или всю гостиницу можно разобрать и перевезти в другую локацию. Модульная гостиница не привязана к участку навсегда — а значит, можно перемещать ее в новые туристические локации без потери вложенных средств.

Отельеры используют модульные решения для разных задач:

Эта технология востребована в регионах, которые активно развивают внутренний туризм. Там нужно создать комфортные места для размещения при ограниченном бюджете и открыть гостиницу в короткие сроки.

Спектр применения блочной технологии широк и позволяет отельеру подобрать решение для компактного городского объекта и для масштабного курортного комплекса. Главное, что объединяет все форматы, — скорость строительства, предсказуемый бюджет и возможность адаптировать проект под конкретный участок и задачи.

Наиболее востребованный вариант — мини-отели и мотели из модулей. Это готовые объекты на 10–20 номеров, с которыми можно быстро открыть бизнес, или более вместительные гостиницы на 50–100 номеров. Такие конструкции хороши для строительства гостевых домов у трасс, когда важен оперативный ввод в эксплуатацию. Проект легко адаптировать под рельеф, его стоимость на 30–40% ниже, чем возведение капитального здания.

Для загородного отдыха популярны турбазы — небольшие поселки, которые состоят из гостевых домов разных классов, главного корпуса, столовой, бани и спа, летних веранд. Такая структура отлично вписывается в участки от 20–30 соток и позволяет поэтапно наращивать номерной фонд без остановки работы. Отдельные блоки используют как мобильные отели во время проведения фестивалей, чемпионатов, а также для организации вахтовых поселков. После завершения мероприятия или объема работ комплекс демонтируют и перевозят на новое место.

Интерес вызывают и форматы глэмпинга и кемпинговых лагерей, где вместо палаток устанавливают небольшие дома с панорамными окнами и террасой. Модули с утеплением и отоплением, в отличие от палаточных городов, делают отдых всесезонным, что гарантирует загрузку и зимой.

При более масштабных инвестициях технология позволяет открыть туристические комплексы, которые объединяют:

Технология открывает широкие возможности и для курортов с горнолыжными трассами, прибрежных зон с требованием сохранить ландшафт, загородных отелей с нестандартной архитектурой. В каждом из этих случаев модульное решение позволяет отельеру быстро реагировать на запросы рынка и эффективно управлять активами.

Согласно общему правилу, модульные гостиницы относят к некапитальным строениям. На возведение не нужно получать разрешение при условии, что объекты размещают без заглубленного фундамента и конструкцию легко демонтировать. Этот нюанс дает предпринимателю возможность избежать длительных бюрократических процедур и ограничиться уведомлением о размещении зданий.

Отсутствие разрешения не освобождает от соблюдения норм безопасности. Блочная конструкция должна соответствовать требованиям пожарной защиты, санитарно-эпидемиологическим правилам и строительным регламентам, которые касаются прочности и энергоэффективности. Перед возведением собственнику стоит заказать проектную документацию в части инженерных систем и планировок, чтобы при проверках иметь все подтверждения соответствия. Потребуется также уведомить местные муниципальные органы о строительстве и официально оформить договоры на подключение к электричеству, водоснабжению, канализации и остальным сетям. Это обязательное условие для легализации модульного отеля.

Сложности возникают, если отельер планирует установить блочный комплекс на фундамент и использовать его круглогодично как стационарное здание. В этом случае инспекция может признать объект капитальным — тогда без проектной документации не обойтись. Такое возможно при 2–3-этажных корпусах или жестких требованиях застройщика к надежности основания.

На этапе планирования, чтобы избежать неожиданностей, необходимо определить тип фундамента и проконсультироваться с местным органом архитектуры. В остальном некапитальный статус строения экономит время на согласованиях, сокращает издержки на старте и делает бизнес более мобильным.

Для отельера блочная технология модульных гостиниц обладает весомыми преимуществами:

Модульная гостиница не является универсальной заменой классическому строительству. У быстровозводимых объектов есть ограничения, которые важно учитывать при планировании проекта.

Главный архитектурный нюанс — возможности для индивидуального дизайна ограничены. Заводские модули изготавливают по стандартным размерам и формам — вписать в них авторское решение бывает сложно. Когда проект требует уникальной геометрии фасадов, нестандартных высот потолков или криволинейных планировок, модульная конструкция не позволит реализовать задумку в полной мере.

Не менее важен вопрос этажности. Без мощного заглубленного фундамента модульные комплексы не строят выше 2–3 этажей. Для крупного гостиничного комплекса или высотного бизнес-центра такая технология не подходит. Отельеру, который задумывает построить масштабный объект с большим номерным фондом, придется либо комбинировать модули с классическими конструкциями, либо отказываться от этой идеи.

Качество готового объекта зависит от 2 факторов: добросовестности завода-изготовителя и профессионализма монтажной бригады. Ошибки при сварке соединений, плохая герметизация стыков, использование тонких утеплителей — всё это может свести на нет преимущества модульной технологии. Отельеру придется тщательно контролировать каждый этап.

Отдельно стоит сказать о комфорте для гостей. Модульные стены тоньше капитальных, потому звукоизоляция между номерами и снаружи может оказаться хуже, чем в монолитном или кирпичном здании. Для отеля, где тишина — один из главных факторов качества проживания, это критичный недостаток. В холодных регионах приходится дополнительно усиливать утепление, что увеличивает стоимость модуля и усложняет конструкцию.

С точки зрения государственных органов, блочные конструкции — способ быстро нарастить туристическую инфраструктуру, потому для девелоперов разработан ряд мер поддержки. В рамках национального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства» действуют федеральные и региональные программы, которые направлены на субсидирование строительства быстровозводимых объектов. Для отельеров интерес представляют:

Участие в программах господдержки и субсидирования предполагает выполнение требований к проекту. Речь идет о прохождении обязательной классификации гостиниц, количестве номеров — от 10 и выше, и строгих сроках ввода в эксплуатацию. Перед подачей заявки стоит детально изучить условия конкретной программы в своем регионе и заложить в бюджет время на оформление всех необходимых документов. Это позволит получить финансирование без задержек и не потерять субсидию из-за несоблюдения формальностей.

Несущий каркас модульной гостиницы делают из стального профиля с антикоррозийной обработкой или деревянных конструкций. Эту основу обшивают сэндвич-панелями, которые состоят из 2 наружных металлических листов с защитным покрытием и утеплителем между ними. В качестве наполнителя используют минеральную вату, пенополиуретан или пенополистирол, изнутри стену дополняют влагостойким материалом. Этот набор дает высокую тепло- и звукоизоляцию, устойчивость к погодным переменам и долговечность. Блоки поставляют в 2 вариантах — цельными или сборными, выбор зависит от логистики и конкретной задачи на объекте.

Внутреннюю отделку и инженерное оснащение тоже закладывают на заводе, но оконные и дверные проемы вырезают уже на месте, сами блоки монтируют с учетом будущих коммуникаций. Когда отель планируют круглогодичным, в модуль заранее встраивают системы отопления и кондиционирования.

Для облицовки внутренних стен используют вагонку, гипсокартон или ПВХ-панели. Внешний фасад при желании можно дополнительно декорировать: закрыть стыки между модулями и придать зданию вид монолитного строения из традиционных материалов.

В отношении фундамента модульные технологии дают значительную свободу. Капитальное основание не требуется: устойчивость конструкции обеспечивают временные опоры, бетонные блоки или сваи. Для сезонных объектов — кемпингов или глэмпингов — достаточно установить модули на плиты из бетона или небольшие сваи. Когда проект предполагает постоянную эксплуатацию и 2 или 3 этажа, используют ленточный или винтовой фундамент, который надежно фиксирует здание, легко демонтируется и не требует сложных земляных работ. Такой подход удешевляет возведение и позволяет размещать гостиницы на участках со сложным рельефом, подвижными грунтами или в зонах с ограничениями по капитальному строительству.

В модульной гостинице есть всё, что необходимо для комфортного проживания:

Каждый номер оснащен санузлом с душевой кабиной и сантехникой, кондиционером, осветительными приборами, мебелью и текстилем. Постоялец получает тот же уровень удобств, что и в традиционной гостинице. Внутренняя отделка модулей не уступает капитальным объектам: используют те же материалы — вагонку, гипсокартон, декоративные панели, так что разницу между модульным и классическим номером заметить сложно.

По желанию заказчика в комплектацию включают кухню или столовую, ресепшен, хозяйственные и складские помещения, административные блоки. Всё это доставляют готовым к монтажу.

Скорость возведения — главное преимущество модульной технологии. В среднем полный цикл от запуска проекта до заселения первых гостей занимает от 1 до 3 месяцев. Производство блоков требует 1–1,5 месяца. Традиционное строительство небольшого объекта сложно завершить в срок, который меньше полугода.

Монтаж готовых конструкций на месте — один из самых быстрых этапов. С учетом количества блоков, этажности и сложности соединений он занимает от 5 до 15 дней. Крупный объект на 50–100 номеров собирают за пару недель, отдельные домики или небольшие мини-отели могут быть смонтированы и за несколько суток. Такой темп дает очевидное преимущество перед традиционной стройкой, где каждый этап зависит от погодных условий и последовательности работ, и позволяет бизнесу быстрее выходить на прибыль без многомесячных простоев и отсрочек.

Строительство модульной гостиницы не заменяет капитальное здание, но позволяет быстро запустить бизнес. При грамотном подходе этот формат обеспечивает стабильный доход, позволяет отельеру расширять номерной фонд без остановки работы средства размещения. Главное — сопоставить возможности модульной технологии с целями бизнеса.