За сколько сдавать посуточно квартиру и зарабатывать больше

Ликвидность недвижимости — параметр, который характеризует, как быстро объект можно продать или сдать по рыночной цене без вынужденных скидок. Показатель демонстрирует, насколько недвижимость соответствует спросу. Для арендодателя или владельца отеля понимание ликвидности важно, ведь это влияет на стабильность дохода.

Есть заблуждение, что доходность от сдачи в аренду и ликвидность взаимосвязаны, однако на практике это не всегда так. Помещения, которые могут приносить сверхприбыль — крупногабаритные квартиры или большие коттеджи, требуют продолжительного поиска арендатора. Стандартное, «ходовое» жилье — студии, однокомнатные или двухкомнатные квартиры, обеспечивает денежный поток. Для такой недвижимости быстро находят клиентов.

Факторы, которые позволяют определить ликвидность жилья, сводят к 3 категориям:

Когда базовая ликвидность жилья, которое готовят к сдаче, низкая из-за старости дома, нестандартной площади или неудачной локации, ее можно повысить за счет грамотных вложений в ремонт. Это поможет прибыльно сдать недвижимость. Правильное позиционирование и поиск узкой ниши арендаторов также позволяет превратить не самый выгодный вариант в источник дохода.

Арендная плата — сумма, которую собственник устанавливает за передачу права пользования имуществом, будь то квартира, дом, комната или земельный участок. Этот размер фиксируют в договоре аренды, что заключают между владельцем и квартиросъемщиком. В ситуации, когда сдаваемый объект находится в государственной или муниципальной собственности, размер платежей могут регулировать законодательные акты. Частные арендодатели определяют стоимость самостоятельно с ориентацией на рынок, собственные представления о выгодности сделки и желаемой доходности.

Гражданский кодекс предусматривает виды арендной платы, которые могут применять по отдельности или в комбинациях:

Периодичность внесения платежей также бывает разной. Распространена ежемесячная оплата, но возможны варианты с еженедельными выплатами, разовым взносом за весь срок аренды или любым другим графиком по соглашению сторон.

Собственники при заключении договора также запрашивают залог, который возвращают арендатору по окончании срока найма. Эту сумму могут включать в счет оплаты последнего месяца проживания или удерживать при обнаружении повреждений имущества.

Законодательство позволяет арендодателю в одностороннем порядке повышать плату, но при наличии соответствующего условия в договоре и не чаще одного раза в год. Изменение размера платежей по взаимному решению сторон оформляют дополнительным соглашением.

Чтобы назначить цену за аренду недвижимости, необходимо учесть ряд факторов, которые напрямую влияют на восприятие объекта жильцами и их готовность платить. Моменты, которые формируют итоговую стоимость и должны учитываться владельцем при расчете рентабельности, можно объединить в группы:

Сочетание этих факторов и определяет, за сколько есть шанс сдать объект. Вложения в улучшение состояния квартиры, ее наполнение и даже грамотное описание преимуществ локации могут повысить привлекательность предложения и итоговую арендную ставку.

Недостаточно взять желаемую цифру или ориентироваться на похожее объявление, чтобы рассчитать размер арендной платы и не прогадать. Здесь работает системный подход: надо узнать и учитывать рыночные реалии, характеристики объекта, размер налогов. Необходимо честно ответить себе на вопросы:

Самый простой и доступный способ первичной оценки — изучить предложения на электронных площадках или специальных сервисах по недвижимости. Надо анализировать не 1–2 объявления, а от 3–5 похожих объектов в вашем или соседнем районе: так можно заметить закономерность.

Удобным инструментом являются калькуляторы на платформах «Яндекс Аренды» или «Циан», которые на основе больших массивов данных учитывают множество факторов и выдают более объективную оценку, чем это способен сделать человек при ручном сравнении. Когда речь идет о посуточной аренде, подход к расчету сложнее и требует детальной проработки. Главные элементы, которые позволяют точнее узнать итоговую ставку, можно объединить в группы.

Первая группа — базовые расходы, налоги, минимальная цена. Здесь главное — определение наименьшей стоимости аренды, ниже которой опускаться нельзя. Для этого нужно посчитать все ежемесячные расходы на содержание квартиры, в том числе коммунальные платежи, уборку, расходные материалы, интернет и охрану. Эти затраты по отдельности могут казаться незначительными, но в сумме за год они отнимают существенную часть дохода — их игнорирование приводит к работе себе в убыток.

Анализ конкурентов — необходимо посмотреть объекты для аренды с похожим метражом, количеством комнат, уровнем оснащения и стилем в вашей локации, чтобы узнать, в каком ценовом диапазоне квартира. Значительное завышение отпугнет гостей, а занижение вызовет подозрения в качестве или лишит прибыли. Опытные арендодатели советуют постоянно отслеживать динамику загрузки и цен похожих квартир.

Преимущества и дополнительные удобства — если у объекта есть уникальные торговые предложения, такие как захватывающий вид из окна, расположение в историческом здании, авторский интерьер или редкая планировка, это позволяет смело повышать цену. Надбавка за такие особенности может достигать 20–30 процентов. Гости готовы платить больше за дополнительные удобства — два санузла, отдельные спальни, которые не совмещены с гостиной и обеспечивают приватность.

Транспортная доступность и локация — близость к метро, остановкам общественного транспорта и пешая доступность достопримечательностей влияют на спрос и цену. Это важно для центра крупных городов.

Успешное ценообразование в арендном бизнесе, будь то долгосрочный или посуточный формат, — это поиск баланса между подсчетом собственных расходов, мониторингом конкурентов, реагированием на изменения спроса и умением вовремя скорректировать стоимость. Регулярная работа с ценой позволяет получать доход на рынке недвижимости, который постоянно меняется.

Выбор между долгосрочной и посуточной арендой актуален в текущих рыночных условиях. При высокой ставке и росте цен и аренде жилья, долгосрочная сдача на срок от 11 месяцев сравнялась по доходности с посуточной, но сопряжена с меньшими рисками и требует малого участия владельца.

Аренда посуточно финансово привлекательнее в туристических локациях и центральных районах крупных городов, в праздничные периоды и летний сезон. Такая стратегия предполагает постоянную вовлеченность собственника в процесс уборки, общение с гостями и продвижение объекта. Спросом на сутки, по сравнению с трехкомнатными квартирами и домами, пользуются однокомнатные и студии с качественным ремонтом вблизи достопримечательностей, вокзалов или аэропортов.

Для двухкомнатных и трехкомнатных квартир в жилых кварталах с развитой инфраструктурой для семейного проживания выгодной тактикой становится поиск долгосрочных арендаторов, что обеспечивает доход без необходимости постоянно управлять объектом. В итоге выбор формата зависит от локации, характеристик жилья и готовности собственника вкладывать время и ресурсы в организацию арендного бизнеса.