Как составить договор аренды жилья, как правильно заключить и расторгнуть

Договор аренды — юридический документ, в котором владелец квартиры (арендодатель), и тот кто берет помещение в аренду (арендатор) прописывают условия взаимоотношений. Правильно составленный документ защищает интересы обеих сторон и гарантирует спокойствие.

В договоре аренды жилого помещения:

Договор аренды в Москве и остальных городах России отличается от найма жилого помещения тем, что в первом случае хотя бы одна из сторон является юрлицом, а во втором — сделка проходит между двумя физическими лицами. Важно правильно указать название документа. Найм жилого помещения — это когда один человек сдает квартиру, комнату или дом другому для жизни. Аренда требует более серьезного юридического подхода.

Подготовка к заключению договора аренды или найма жилого помещения — это проверка документов. Обе стороны должны быть уверены, что сделка безопасна. Арендодателю стоит проверить паспорт арендатора и прописку. В ситуации, если человек зарегистрирован в другом субъекте РФ или снимает жилье в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе, а сам там не стоит на учете, то нужно сделать временную регистрацию. Этого бояться не стоит, так как по закону можно снять жильца с учета в одностороннем порядке, без его согласия. Для посуточной аренды эта процедура необязательная. Регистрировать постояльцев нужно, если срок проживания в квартире составляет 90 дней и более.

При заселении иностранных граждан нужно убедиться, что не нарушены правила миграционного учета. Арендодатель обязан зарегистрировать такого гостя по месту пребывания, даже если срок проживания — сутки.

Арендатор тоже должен проверить паспортные данные арендодателя и документы о собственности на жилье. В ситуации, если владельцев несколько, нужно согласие всех, чтобы в дальнейшем не было проблем. Подлинность паспортов проверяют на «Госуслугах» по серии и номеру, а подтверждение собственности можно найти в выписках из Росреестра.

Перед составлением договора изучают несколько примеров, чтобы составить свой документ. Пункты, которые стоит написать:

Заключить договор можно как на длительную, так и на краткосрочную аренду. В первом случае срок составляет более 12 месяцев, а во втором — 11 и меньше. Долгосрочные договоры нужно регистрировать в Росреестре, а краткосрочные — необязательно, но платить налог на доход со сдачи квартиры или дома требуется в обоих случаях. Без регистрации договор на длительный срок могут признать ничтожным, поэтому лучше подстраховаться.

По закону можно заключать договоры на неопределенный срок, и такие соглашения называют бессрочными. В ситуации, если арендатор или собственник захочет расторгнуть отношения в одностороннем порядке, то нужно предупредить об этом за 3 месяца. Лучше заключать договоры сроком до 12 месяцев, а дальше продлевать их.

Строгого шаблона договора аренды нет, поэтому можно составить его в произвольной форме или использовать один из готовых образцов, но с соблюдением необходимых правил. В документе должны быть пункты:

Перед сдачей проверяют состояние жилья и ремонт. Это в интересах обеих сторон, чтобы в дальнейшем не было претензий. Желательно составить подробную опись имущества и указать, что есть в квартире, в каком состоянии и количестве. При проверке стоит обратить внимание:

Подробное описание имущества и его состояния поможет избежать финансовых споров в дальнейшем. Без этого арендодателю будет сложно доказать в суде, что арендатор испортил мебель или вынес что-то из квартиры.

Договор аренды квартиры можно дополнить вспомогательным соглашением: чем больше информации указано в документе, тем прозрачнее условия. Не нужно прописывать всё четко по образцу. Закон позволяет добавлять ту информацию, которая важна для сторон. Дополнительно в договоре можно прописать:

Расторжение договора раньше срока допустимо по соглашению сторон. В ситуации, когда людям удается договориться и решение обоюдное, остается сделать дополнительное соглашение, в котором должны быть:

Соглашение о расторжении договора аренды нужно регистрировать так же, как и основной договор. В ситуации, если при сдаче жилья стороны вносили документы в Росреестр или заверяли у нотариуса, то и при расторжении придется делать то же самое.

Бывают обстоятельства, когда одна из сторон желает расторгнуть договор раньше срока. В таких случаях важно понимать, какие существуют законные основания для досрочного прекращения действия документа и как правильно это оформить.

Арендодатель обязан уведомить о своем решении арендатора за 3 месяца или в иной срок, если это указано в договоре. Лучше сделать это в письменной форме. В ситуации, если арендатор откажется съезжать, то придется обращаться в суд и к исковому заявлению нужно будет приложить не только договор, но и документ о том, что ответчик уведомлен. Без этого претензию не зарегистрируют. В исковом заявлении и в обращении к арендатору нужно указать, что послужило поводом для досрочного прекращения отношений.

Есть уважительные причины для расторжения договора аренды в одностороннем порядке собственником. Отсутствие арендной платы — одно из первых оснований, если просрочено 2 платежа по аренде сроком менее 12 месяцев или человек не передает нужную сумму полгода, когда долгосрочный вариант.

Использование имущества не по назначению или с нарушением условий. Повод расторгнуть договор будет, если помещение сдали под жилье, а арендатор использует его как офис или занимается незаконной деятельностью.

Порча имущества — еще одна причина для расторжения договора в судебном порядке. Это может быть ситуация, когда арендатор устроил в квартире потоп или поломал мебель.

Нарушение правил проживания тоже является основанием для одностороннего расторжения. Это может быть шум в ночное время или жалобы со стороны соседей.

Есть еще причины для расторжения через суд, но нужно заранее прописывать их в договоре. Отдельные арендаторы не желают сдавать квартиры жильцам с домашними животными. В ситуации, если в соглашении это указано и арендатор нарушает правила, то его можно выселить досрочно.

Арендатор тоже имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если заранее оповестит об этом собственника. Сроки такие же: 3 месяца — стандартный. Может быть и другой, если это прописано в соглашении.

Причиной, по которой договор расторгнут досрочно, является препятствие в пользовании имуществом. Бывает, что арендодатель не обеспечивает доступ к кухонной зоне или санузлу.

В ситуации, если выявлены недостатки жилья, которые делают непригодным его для использования, тоже можно расторгнуть договор. Арендатор должен доказать, что не знал о таких нюансах, и в этой ситуации нужно смотреть акт приема-передачи.

Нарушение арендодателем условий договора — основание для досрочного расторжения. Это возможно в ситуации, когда владелец самовольно повышает арендную плату, не выполняет обязательства по ремонту.

Форс-мажор — также основание для одностороннего прекращения действия договора. Это может быть стихийное бедствие, пожар, разрушение здания, после чего жилье стало непригодным для жизни.