Как начать сдавать квартиру посуточно и превратить аренду в прибыльный бизнес

Сдача жилья посуточно популярна не только в Москве и СПб, но и в других городах России и курортных зонах. Люди предлагают жилые помещения и апартаменты, зарабатывают на этом, вложения в бизнес минимальные. Если в квартире простой ремонт, можно начать с невысокой аренды, постепенно улучшить условия и поднять цены.

Перед тем как сдать квартиру в посуточную аренду, определитесь, в каком статусе хотите работать — возможны варианты:

Прежде чем начать сдавать свою квартиру посуточно как бизнес, нужно привести ее в хорошее состояние. Можно найти арендатора на любое жилье, даже со старым «бабушкиным» ремонтом, но придется сильно уступить в цене. Лучше потратить деньги, время и силы, подготовить помещение правильно и сдавать на выгодных условиях.

Для этого нужно выполнить несколько шагов:

Посуточная сдача квартир в аренду как бизнес имеет свою специфику. Обеспечьте гостям условия для комфортной жизни. Постояльцы не должны думать о том, где взять тарелки и чашки. В случае долгосрочной аренды жильцы приобретают недостающее сами и обустраивают быт по вкусу, а в данной ситуации это невозможно. Сдать квартиру посуточно нужно так, чтобы гости провели это время в комфорте и наслаждались отдыхом, как в хорошем отеле, где продумана каждая деталь и действует программа лояльности отеля с поощрением клиентов.

После подготовки помещения сделайте фото и разместите на популярных сервисах: «ЦИАН», «Авито», «Яндекс Недвижимость», «Суточно.ру». Изучите условия, иногда есть смысл в продвижении объявления, но за это нужно платить. Расскажите друзьям и знакомым о том, что сдается квартира, они должны это знать. Иногда «сарафанное радио» приносит больше пользы, чем реклама.

Сделайте качественные фото: общий вид комнат и отдельные локации. Привлекательные снимки — это важно. Можно нанять профессионального фотографа, чтобы всё было на высшем уровне. В объявлении опишите квартиру точно, укажите метраж, особенности планировки. Не забудьте сообщить потенциальным арендаторам про наличие мебели и бытовой техники. Пропишите условия: запрет на курение и вечеринки, особенности передачи ключей, залог.

Рекламируйте квартиру в соцсетях и на тематических площадках в интернете. Изготовьте буклеты, листовки, расклейте объявления на вокзале или там, где бывают туристы. Это требуется, когда помещений несколько, нужно как можно быстрее привлечь клиентов и раскрутить бизнес. Для привлечения гостей владельцы часто используют специализированное программное обеспечение PMS (Property Management System).

Лучшая реклама — это «сарафанное радио». Сделайте всё для того, чтобы гости остались довольны и порекомендовали жилье друзьям. Важно правильно встретить клиентов, рассказать о том, куда сходить, где найти самые лучшие магазины и кафе.

На начальном этапе стоит определиться, кто будет заниматься вопросами. Есть несколько способов, как сдать квартиру посуточно:

Посуточную аренду в законодательстве называют краткосрочной, и это легальный способ заработка. Статья 30 Жилищного кодекса РФ регулирует права и обязанности собственника. Сдача квартиры в краткосрочную аренду законная:

В сентябре 2025 года должен был вступить в силу закон, согласно которому для посуточной сдачи нужно письменное разрешение соседей. Пока это не является необходимым, проект отклонили, так как он нарушает другие нормы. Сейчас достаточно не мешать соседям, в противном случае могут вызвать в суд.

Сдавать квартиру посуточно по закону может только собственник или иное лицо, но строго по доверенности. Родственники владельца помещения, друзья не могут действовать от его имени и подписывать договора, если нет официального разрешения.
Посуточную сдачу квартир рассматривают как бизнес, а это означает, что иногда люди не могут этим заниматься. Предпринимательство запрещено для госслужащих и военных. Во втором случае всё строго, а в первом можно оформить самозанятость и сдавать жилье по договору найма. Главное — не регистрировать ИП.

Сдача жилья на законных основаниях не всегда возможна, когда это:

Иногда люди вкладываются в жилье, берут ипотеку и сдают посуточно, чтобы погасить займ. Для такой ситуации нужно разрешение от банка. Ипотечная квартира не является собственностью заемщика, пока он полностью не расплатится за нее. Это означает, что распоряжаться квартирой человек не может.

Одно из главных правил для сдачи квартиры посуточно — составление договора аренды жилья в письменной форме. По российскому законодательству устное обсуждение и согласование условий не имеет силы. Будет сложно доказать в суде факт сдачи жилья и стоимость, если нет документа. Свидетельские показания не будут учитывать, тем более суд не поверит на слово.

Документ называется «Договор краткосрочной аренды», а на некоторых юридических сайтах — «Договор краткосрочного найма жилого помещения». В Росреестре регистрировать необязательно, так как срок менее 1 года.

Письменное оформление дисциплинирует гостей, заставляет их относиться к имуществу бережнее. Без договора вряд ли постояльцы будут вносить депозит, ведь официальная бумага защищает обе стороны.

Договор посуточной аренды нужно составить в двух экземплярах. В документе важно указать:

Некоторые арендаторы обращаются к юристам или в агентства, фирмы, чтобы учесть нюансы и организовать бизнес правильно. Советы от более опытных не позволят совершить ошибки и помогут научиться вести дела грамотно.

Рекомендация тем, кто только планирует сдавать посуточно: составьте приложение к договору и опишите ценное в квартире. Это может быть мебель, техника или что-то другое. Лучше сделайте акт приема-передачи, чтобы наниматель принял и подписал. Еще один совет: приложите к акту фотографии квартиры, по которым наглядно видно укомплектованность и состояние. Это послужит важным доказательством, если возникнут споры.

Фиксацию показаний приборов учета можно оформить в приложении. Помните, что сдавать можно только ту квартиру, где стоят счетчики.

Сдача квартиры в аренду — это не только доходы и плюсы, но еще и налоги. По законодательству можно выбрать разные системы налогообложения и ведения бизнеса с отличающимися размерами взносов:

Отчитываться перед налоговой нужно должным образом, тогда не будет проблем. Физическое лицо обязано подавать декларацию 3-НДФЛ не позже 30 апреля года, который следует за отчетным.
Индивидуальные предприниматели на упрощенной системе должны сдавать 3-НДФЛ раз в год не позже 25 апреля. Далее надо получить счет и оплатить налоги до 15 июля.

Самозанятые пробивают чеки по факту сдачи квартиры и принятия оплаты. В приложении можете сразу формировать документы. Выводить размер суммы, которую надо отдать государству, не требуется. До 12-го числа последующего месяца налоговая самостоятельно посчитает, сколько нужно заплатить до 28-го дня.

Посуточный бизнес имеет преимущества перед долгосрочной арендой, но это не самый простой путь. Желающих снять квартиру будет много и сдать жилье можно без проблем, если организовать бизнес с правильным подходом и учесть советы. Для начала взвесьте за и против, чтобы принять верное решение. Плюсы и особенности аренды на долгий срок и на несколько суток отражены в таблице.

Некоторые сравнивают цифры, чтобы понять, стоит ли тратить силы и рисковать жильем. В СПб, Москве и других крупных городах спрос на посуточную аренду высокий. Такой способ сдачи квартир выгоднее в 1,5–2 раза, если сравнивать с долгосрочной. В центре Петербурга этот показатель возрастает в 3–4 раза — многие туристы ищут жилье поближе к историческим местам, спрос высокий, загрузка полная.

Сдача жилья посуточно — это прибыльно, но рентабельность бывает разной. В начале ведения бизнеса посчитайте расходы, которые складываются из постоянных и переменных. Первые не зависят от того, будет ли кто-то снимать жилье, а вторые увеличиваются пропорционально загрузке. 

В постоянные расходы входят:

Переменные расходы почти отсутствуют, если квартиру не снимают, и сильно возрастают при полной загрузке. К этой категории затрат относят:

Сдавать дом или жилье выгодно не только в Москве или Петербурге. В других городах это тоже приносит прибыль, но есть нюансы. Бизнес рискованный, даже если организовать всё правильно. Важно научиться тонкостям, знать особенности ведения дел, плюсы и минусы.

Недостатки суточной сдачи объекта в аренду:

Главный риск посуточной аренды как бизнеса заключен в порче имущества. Не все арендаторы добросовестные. Некоторые не спешат возмещать ущерб, съезжают раньше времени и бросают ключи. Для этого существует залог, но часто он не покрывает убытков.

Судиться с постояльцами и пытаться взыскать с них деньги — это долго и хлопотно.
Соседи также могут жаловаться на шум или даже вызвать полицию. Придется приезжать и улаживать эти вопросы. Согласия соседей на сдачу квартиры не требуется, но это не значит, что можно нарушать правила и устраивать шумные вечеринки.

Чтобы понять, выгодно или нет сдавать свое жилье посуточно — можно предварительно посчитать, за сколько можно сдать квартиру. Спрос есть: все больше гостей, традиционно относящихся к вариантам целевой аудитории отеля, все чаще рассматривают посуточную аренду как полноценную альтернативу. Здесь однако важно расположение квартиры или дома. Туристы хотят жить там, где близко до основных достопримечательностей, станций метро или автобусных остановок.

В Москве и СПб посуточная аренда пользуется наибольшей популярностью. Приморские города и знаменитые курорты также в топе, но здесь важна близость к морю.

Однокомнатную квартиру в Петербурге или Москве сдают за 3000–28000 рублей в сутки. Загрузка редко полная, исключение — недорогое жилье в центре. При стоимости аренды 5000 рублей и спросе 2 недели в месяц выйдет 75000 рублей. Если сдавать квартиру большую часть месяца, это гораздо выгоднее, сдавать такую квартиру за эту же сумму, но на месяц.

В приморских городах летом на сдаче жилья посуточно можно заработать 150000 рублей, но это сезонный доход. Жилье у моря сдается с мая по октябрь, а остальное время спрос малый или отсутствует. Доход радует, даже если разделить заработанное на 12 месяцев.