Классификация гостевых домов в России: что нужно знать о новых стандартах
Классификация гостевых домов позволит вывести популярный вид предпринимательской деятельности из серой зоны. Постояльцы получат качественные услуги, а владельцы смогут размещать объявления на тематических ресурсах, рассчитывать на поддержку от государства, а это гранты, субсидии и льготы. С 1 января 2026 года законодательство меняется, в отдельных регионах РФ вести деятельность без регистрационного номера и рекламировать бизнес будет нельзя.
Автор статьи
Дата обновления: 29.12.2025
Дата публикации: 29.12.2025
Руководитель проекта HotelPMS
- Закон о гостевых домах
- Для каких регионов предусмотрена классификация гостевых домов
- Требования к гостевым домам
- Когда могут отказать в статусе гостевого дома
- Инструкция, как гостевому дому пройти обязательную классификацию
- Изменения в законе о гостевых домах с 1 января 2026 года
- Преимущества и возможные сложности классификации гостевых домов
Закон о гостевых домах
Услуги по размещению, которые можно получить в гостевых домах, пользуются популярностью. Люди едут отдыхать в эти места, потому что там дешевле и спокойная обстановка. До 2025-го в РФ владельцы могли не ставить на учет индивидуальные жилые дома (гостевые дома). Речь о внесении в Единый реестр объектов туристской индустрии. Раньше разрешено было сдавать комнаты в качестве ИП либо оформиться самозанятым. Достаточно было платить налоги и соблюдать простейшие требования, предлагать нормальное обслуживание. Специальные правила отсутствовали, нужны были пожарные выходы, соблюдение чистоты и безопасности.
В 2025-м появился закон № 127-ФЗ от 07 июня 2025-го «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов». Новшество вызвало неоднозначную реакцию общественности. Собственники объектов, которые оказывают услуги по размещению гостей, обязаны добиться внесения в стандартный реестр. Без этого нельзя публиковать информацию о доме для гостей на специальных площадках, рекламировать его и принимать людей. Нужно уладить всё до 1 января 2026 года, а дальше владельцы специализированных онлайн площадок будут проверять, внесен ли объект в реестр. О незарегистрированном гостевом доме информацию не разместят на сайте, так как это нарушение.
Важно понимать, в чём отличие гостевого дома от недвижимости, что сдают в аренду. В первом случае классификация обязана быть, а во втором — нет. Гостевым называют жилой дом либо его часть, где предлагают не просто временно пожить, но и услуги. Это может быть отдельное здание или несколько комнат в частном строении, которые хозяева сдают на короткий срок.
Признаки гостевого дома:
- включен в жилой фонд и управляет им непосредственно хозяин или человек по доверенности;
- персонал или владелец встречают гостей, помогают с заселением и консультируют по вопросам, как заселиться в гостиницу без паспорта, используя другие допустимые документы для удостоверения личности;
- во время проживания людей сотрудники или хозяин поддерживают порядок в общих зонах;
- гостям предлагают дополнительные услуги — смену постельного белья, трансфер, уборку в номерах.
Классификация не нужна, если владелец сдает дом посуточно: убирает помещение перед заселением гостей, передает ключи. Далее постояльцы сами решают бытовые вопросы, готовят еду, стирают, убирают.
Гостевым домам классификация нужна, но порядок упрощенный, если сравнивать с требованиями к регистрации отельных комплексов и гостиниц. Нужно соответствовать минимальным нормам и правильно подать документы.
Гостевым домам классификация нужна, но порядок упрощенный, если сравнивать с требованиями к регистрации отельных комплексов и гостиниц. Нужно соответствовать минимальным нормам и правильно подать документы.
Закон о домах для гостей ввели неслучайно, цель нововведения — упорядочить сферу предоставления услуг, обеспечить безопасность и комфорт для постояльцев и хозяев, защитить права обеих сторон. Это поможет регулировать и налогообложение — хозяева гостевых домов должны отчислять налоговые платежи с полученного дохода, в том числе гостиничный сбор. Закон также позволит предотвратить нелегальную деятельность.
Для каких регионов предусмотрена классификация гостевых домов
С 1 сентября 2025-го классификацию гостевых домов ввели в субъектах Российской Федерации:
- в республиках Алтай, Крым, Дагестан;
- в областях: Архангельской, Ивановской, Владимирской, Иркутской, Калининградской, Ленинградской, Ростовской, Кемеровской, Херсонской;
- в краях: Алтайском, Приморском, а также Краснодарском, Ставропольском;
- города Севастополя;
- федеральной территории Сириус.
Гостевой дом, что построили на одной из таких территорий, — в зоне действия нового закона, хозяин обязан зарегистрировать объект в реестре, получить статус. Сделать это нужно до 31.12.2025. С 1 января 2026-го сдавать номера в гостевых домах, для которых не проведена классификация, нельзя. За незаконную деятельность будут наказывать по административной статье. Эксперимент планируют провести до 31 декабря 2027 года, а далее распространят закон на всю территорию РФ. Существует вероятность, что будет проведена дополнительная оценка постановления и внесены поправки.
Власти отдельных субъектов РФ вправе самостоятельно дополнять постановление требованиями. Это могут быть правила, которые касаются услуг или размера комнат для сдачи.
Власти отдельных субъектов РФ вправе самостоятельно дополнять постановление требованиями. Это могут быть правила, которые касаются услуг или размера комнат для сдачи.
Требования к гостевым домам
Дом могут признать гостевым и зарегистрировать в реестре, если он соответствует критериям. В новом законе № 127-ФЗ от 07.06.2025 прописаны требования. Для начала стоит определиться со статусом земельного участка, где размещен объект. Допустимы варианты для индивидуального жилищного строительства с кодом 2.1, ведения личного подсобного хозяйства с шифром 2.2 и под садоводство — 13.2.
В приказе Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 написано, что в документах должны быть четкие формулировки. Перед началом проведения классификации гостевых домов проверяют выписки.
Объект должен принадлежать одному или нескольким физическим лицам на основе права собственности. В ситуации, если владельцев несколько, должно быть согласие на проведение классификации гостевого дома от всех. Когда один из собственников воздержался, объект не зарегистрируют в реестре.
В приказе Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 написано, что в документах должны быть четкие формулировки. Перед началом проведения классификации гостевых домов проверяют выписки.
Объект должен принадлежать одному или нескольким физическим лицам на основе права собственности. В ситуации, если владельцев несколько, должно быть согласие на проведение классификации гостевого дома от всех. Когда один из собственников воздержался, объект не зарегистрируют в реестре.
В отношении дома не должно быть решений от органов самоуправления о сносе или приведении в подобающий вид. Есть еще требования к помещению и списку предоставляемых в нем услуг, без выполнения которых недвижимость не зарегистрируют:
- Вода, отопление и микроклимат — постояльцы должны получать холодную и горячую воду круглые сутки. Нужно иметь запас на случай перебоев с водоснабжением. Температура в номерах должна быть не ниже +21 °C, а в общих зонах — +18 °C, нужна система отопления.
- Вместимость гостевого дома — до 15 комнат, можно размещать до 45 гостей одновременно. Номер должен быть по площади не менее 9 кв. м для одноместного, 12 кв. м в случае двухместного, и по 6 кв. м на человека для многоместного, при сезонной работе — 4 кв. м.
- Гостевой знак — на фасаде здания, постояльцы должны понимать, куда приехали.
- Пожарная безопасность — во всех номерах датчик дыма, на каждом этаже обязан стоять огнетушитель.
- Оснащение комнат — в номерах нужны кровать, розетка, выключатель, крючки, ведро для мусора, в каждой комнате обязано присутствовать окно.
- Набор текстиля — комплект постельного белья и полотенца предусмотрены для каждого гостя. Менять это нужно перед заселением, а также не реже 1 раза в 10 дней, если люди бронируют номер надолго.
- Санузлы — не обязательно в каждом номере, но общий санузел с раковиной, ванной или душем нужен. Должны быть также зеркало, полка, куда положить гели и банные средства. Обязательно требуется корзина для мусора и щетка для унитаза.
- Питьевая вода — из расчета не меньше 0,5 л в сутки на каждого гостя. Можно разместить кулеры в коридорах, не обязательно давать воду постояльцам индивидуально.
- Медицинская помощь — нужна аптечка и телефоны вызова скорой, которые размещены на виду. У постояльцев должна быть возможность вызвать врачей, если что-то случится.
- Связь — беспроводной интернет с зоной общего пользования, чтобы была возможность отправить сообщение или позвонить. В отдельных номерах может не быть покрытия, это допустимо, но оно должно быть около ресепшен или в коридорах.
- Уборка номеров и площадок общего пользования — комнаты нужно чистить после каждого гостя и перед заездом новых постояльцев, соблюдая стандарты уборки номеров для горничных. Общие зоны убирают каждые 3 дня, номера — не реже 1 раза в неделю, когда люди живут долго. Уборные, места общего пользования моют каждый день и дезинфицируют.
Когда могут отказать в статусе гостевого дома
Получить статус гостевого дома — важно для тех, кто хочет легально и успешно развивать бизнес в сфере краткосрочной аренды жилья, но бывают отказы в постановке на учет по следующим причинам:
- Помещение непригодно для приема гостей — есть проблемы с отоплением, вентиляцией, водоснабжением, канализацией, электричеством. Гостевой дом должен быть оборудован необходимыми коммуникациями. Нужен запас холодной воды, возможность включить аварийное освещение. Отказать могут из-за отсутствия телефонной связи и интернета.
- Несоответствие площади — установлены минимальные требования к размеру комнат, общих зон для гостевых домов, которые нельзя нарушать.
- Несоответствие требованиям к безопасности — отсутствуют огнетушители, пожарная сигнализация, эвакуационные выходы.
- Нет необходимых бумаг — неполный пакет документов или он некорректно оформлен. Могут быть технические ошибки — неправильно указан кадастровый номер, не заполнены обязательные поля.
- Недостоверные данные — при проверке выясняется, что информация, которая подана, не соответствуют действительности.
- Фотографии интерьера или фасада не подходят под требования.
- Не получено согласие от других собственников помещения, если владельцев несколько.
- Наличие судимостей или административных правонарушений у собственника, которые не погашены.
- Несоблюдение правил размещения рекламы — она должна быть достоверной и не вводить в заблуждение потенциальных постояльцев.
- Нарушение санитарно-эпидемиологических требований — отсутствуют договоры на вывоз мусора, дезинсекцию и дератизацию.
- Несоответствие целевому назначению помещения — жилой дом может стать гостевым, и для этого не обязательно переводить его в нежилое помещение. Проблемы бывают с многоквартирными объектами. В ситуации, когда у собственника часть здания и есть желание сделать гостевой дом, то нужно согласие других владельцев и обязательно отдельный вход.
- Наличие обременений на недвижимость — арест, залог или имеются другие ограничения.
- Несоответствие требованиям местной власти — каждый регион может вводить правила, которые дополняют основные. Владельцам классифицированных гостевых домов вменяется соблюдение и федеральных законов, и местных постановлений.
При выявлении нарушений в прохождении классификации гостевых домов отказывают, но дают возможность подавать заявки повторно. При условии устранения всех недочетов объект зарегистрируют.
Прохождение классификации гостевых домов не является гарантией того, что в будущем контролирующие органы не приостановят деятельность. При выявлении нарушений собственнику дают 30 дней на исправление. В это время сдавать комнаты нельзя. По прошествии 30 дней приезжает повторная проверка, и если проблемы не решены, то гостевой дом исключают из реестра. После этого продолжать работу нельзя, а за нарушение владельцу грозит штраф.
Инструкция, как гостевому дому пройти обязательную классификацию
Процедуру классификации сделали простой. Никуда не нужно идти, всё можно сделать из дома. Для этого подготавливают документы и подают заявку онлайн. Для обращения должны быть в наличии кадастровые номера для участка земли и постройки, фото дома, согласие всех хозяев, если объект в долях.
Для регистрации нужно иметь доступ к учетной записи на «Госуслугах». Инструкция, как пройти обязательную классификацию:
Для регистрации нужно иметь доступ к учетной записи на «Госуслугах». Инструкция, как пройти обязательную классификацию:
- Заходят через «Госуслуги» на сайт Федеральной службы по аккредитации. Нужно открыть раздел «Гостеприимство».
- Регистрируются в личном кабинете как «Собственник гостевого дома».
- Следуют инструкции по заполнению, добавляют в соответствующие графы информацию о собственнике — ИНН, ФИО, телефон для связи, адрес электронной почты. Потребуются кадастровые номера объекта, информация о доме — число комнат, площадь, количество мест, где можно разместить гостей. Необходимо согласие других собственников с электронной подписью и разрешение на обработку персональных данных.
- Загружают фото объекта — общий вид, снимки комнат не нужны.
- Описывают, насколько дом подходит под требования, какое оснащение комнат, прикрепляют документы, где есть подтверждение описания.
- Проверяют все сведения, а после можно отправлять заявку.
- Ожидают решения — обновленная информация появится во вкладке «Заявления».
Когда заведение работает в определенное время, а в остальной период закрыто, нужно при проведении стандартной классификации гостевого дома поставить галочку «сезонный объект» и прописать сроки работы, после чего отправлять заявление.
Человек может подать заявку на один объект. Это значит, что в случае, когда во владении несколько домов, узаконить можно один.
Ответ должен прийти в течение нескольких рабочих дней. Нужно проанализировать причины и устранить недостатки, если в регистрации отказано. В ситуации, когда исправить несоответствия сложно или невозможно — здание не подходит под нормы или проблемы с документами о собственности, остается сдавать дом посуточно. Должен быть вид деятельности без услуг уборки, смены белья, иначе этот бизнес будут считать незаконным.
Человек может подать заявку на один объект. Это значит, что в случае, когда во владении несколько домов, узаконить можно один.
Ответ должен прийти в течение нескольких рабочих дней. Нужно проанализировать причины и устранить недостатки, если в регистрации отказано. В ситуации, когда исправить несоответствия сложно или невозможно — здание не подходит под нормы или проблемы с документами о собственности, остается сдавать дом посуточно. Должен быть вид деятельности без услуг уборки, смены белья, иначе этот бизнес будут считать незаконным.
Изменения в законе о гостевых домах с 1 января 2026 года
С 01.01.26 года закон начнет действовать, и без включения в реестр и предоставления каждому, кто прошел процедуру, идентификационного номера работать будет нельзя. Пока речь об объектах, что расположены на территориях, где проводят эксперимент.
До 01.01.26 гостевые дома классифицируют обязательно. После этой даты объект может продолжать принимать гостей без предоставления услуг, а это стандартная сдача жилья в аренду.
В отдельных регионах с нового года могут ввести дополнительные правила, но пока информации об этом нет. Есть вероятность, что нововведения станут появляться постепенно, когда будет понятно, как работает новый закон и в чём его слабые стороны.
До 01.01.26 гостевые дома классифицируют обязательно. После этой даты объект может продолжать принимать гостей без предоставления услуг, а это стандартная сдача жилья в аренду.
В отдельных регионах с нового года могут ввести дополнительные правила, но пока информации об этом нет. Есть вероятность, что нововведения станут появляться постепенно, когда будет понятно, как работает новый закон и в чём его слабые стороны.
Преимущества и возможные сложности классификации гостевых домов
Появление нового постановления многие восприняли негативно, так как это связано с дополнительными сложностями. Не все владельцы хотят оформлять объекты, приводить их в должный вид, ведь это — траты времени и денег. К нововведению нужно привыкнуть, у классификации гостевых домов немало положительных сторон:
- Можно работать легально, размещать объявления о бизнесе на специализированных площадках, участвовать в региональных программах, брать субсидии. Раньше для получения льгот и продвижения нужно было предъявлять документы, а сейчас всё в единой базе. Когда гостевой дом прошел процедуру классификации — значит, подходит под требования.
- Повышается доверие со стороны туристов. Для целевой аудитории гостиницы важен факт соблюдения минимальных санитарных требований и норм безопасности, поэтому такие постояльцы охотнее едут в гости.
- Появление четких стандартов — имеются единые требования к качеству услуг и алгоритм, подтверждающий соответствие. Можно воспринимать нововведение как избавление от конкуренции. Недобросовестные владельцы объектов недвижимости не пройдут классификацию и обязательную самооценку гостиниц и покинут рынок. Останутся те, кто согласен отправлять заявку, работать честно и в соответствии с требованиями.
- Владельцы гостевых домов, где проведена обязательная классификация, принимают участие в программах от Ростуризма. Повышение статуса в глазах постояльцев положительно влияет на прибыль. Люди готовы платить больше за качественный отдых.
Отрицательные стороны у нового закона тоже есть. Среди возможных трудностей, с которыми сталкиваются собственники гостевых домов, материальные затраты. Может потребоваться перепланировка для приведения номеров в должное состояние, или усовершенствовать водоснабжение.
Есть ограничения по оформлению документов. Владельцем должно быть физическое лицо, а такой объект являться у него единственным. В ситуации, когда гостевых домов несколько, то узаконить можно один.
Имеются сложности с подачей заявки, с загрузкой и отправкой фото, бюрократические проволочки. Не у всех есть время проходить процедуру.
Есть ограничения по оформлению документов. Владельцем должно быть физическое лицо, а такой объект являться у него единственным. В ситуации, когда гостевых домов несколько, то узаконить можно один.
Имеются сложности с подачей заявки, с загрузкой и отправкой фото, бюрократические проволочки. Не у всех есть время проходить процедуру.
Сроки подачи заявки сжатые. С 1 января 2026 года уже начинают действовать новые правила. Регионы к тому же могут вводить свои требования. Местные власти вправе дополнить постановление новыми нормами в любой момент.
Подпишитесь на журнал о гостиничном бизнесе от HotelPMS
Будем отправлять подборки полезных статей и важных советов. Узнавайте о новостях и идеях для развития вашего отеля первыми.